Por Yadelka García / Noves Insights / Noves Properties

14: Octubre de 2025

 

Se acabó la Ley viejísima que teníamos desde 1955. La Ley 85-25 (Nueva Ley de Alquileres y Desahucios) ya es una realidad y ha llegado para poner las reglas claras. Si alquilas una casa, un apartamento, o si tienes propiedades en renta, esta guía es para ti.

La nueva ley busca equilibrio, protegiendo tanto la inversión del dueño como la estabilidad del inquilino, reduciendo las arbitrariedades y estableciendo las responsabilidades.

 

1. El Depósito de Garantía: adiós a los 3 depósitos

Este es el cambio más grande y el que más protege al inquilino.

Límite MÁXIMO: En viviendas, el propietario solo puede solicitar hasta el equivalente a dos (2) meses de renta como depósito. En alquileres comerciales y rentas cortas queda sujeto a negociación.

Dinero Seguro: Esta vez el propietario está obligado a depositar ese dinero en una cuenta bancaria (en Banco Agrícola o Banreservas) a nombre del propietario y el inquilino con una copia del respectivo contrato para garantizar su seguridad y solo podrá ser utilizado a la finalización o ejecución de las condiciones del contrato.

No es Pago de Renta: El depósito no se puede usar para pagar los últimos meses de alquiler; es para cubrir daños o deudas cuando termine el contrato, tampoco es rembolsable hasta que no se logre la entrega satisfactoria del inmueble.

 

2. Aumentos de Renta: El 10% es el "Tope", No la Tasa

Se acaba la subida de alquiler al gusto del dueño.

La Regla es Negociar: Lo primero es acordar el aumento. Lo justo es usar la tasa de inflación como referencia.

El Tope de Protección: Si el dueño y el inquilino de una vivienda no se ponen de acuerdo, el aumento anual NO puede pasar del 10%.

 

¡Alerta Inmobiliaria! El 10% no es el aumento obligatorio. Si el alquiler está en dólares o si el mercado no sube tanto, el aumento debe ser menor. El 10% es el límite legal para evitar abusos.

 

3. Gastos Legales y Comisión: Claridad Total

La ley trae transparencia sobre quién paga a quién:

Gastos Legales (Notario): El costo de legalizar el contrato será pagado en partes iguales (50/50) entre el dueño y el inquilino. ¡Ambos se benefician del contrato!

Comisión Inmobiliaria: La paga quien contrate al agente. Si usted (dueño o inquilino) contrató al corredor para que le busque la propiedad o el cliente, usted es quien debe pagar la comisión. Esto obliga a la transparencia en los contratos de corretaje.

 

4. Mantenimiento: A Cada Quién lo Suyo

Se definen las responsabilidades para evitar que la propiedad se dañe:

El Propietario Paga: Las reparaciones mayores o estructurales (filtraciones del techo, problemas de plomería o electricidad de origen). Debe garantizar que la propiedad sea habitable.

El Inquilino Paga: Las reparaciones menores o las que resultan del uso diario (un bombillo quemado, un desagüe tapado por mal uso, daños que él o sus visitas causen).

 

5. Justicia Rápida: Los Conflictos se Resuelven en 30 Días

La burocracia judicial que hacía que un desalojo o reclamo por depósito durara años, ¡se acabó!

Juzgado de Paz Especializado: Las disputas se llevan ante el Juzgado de Paz de la zona.

Conciliación Obligatoria: Antes del juicio, el juez debe intentar que las partes lleguen a un acuerdo y Queda prohibido y se sancionará a cualquiera que intente desalojar a un inquilino a la fuerza o sin una orden judicial.

Plazo Tope: Una vez que el caso está listo, el juez solo tiene 30 días para dictar sentencia. ¡Máxima agilidad!

 

6. Si el Dueño Vende: Tu Contrato se Respeta

Si estás alquilando y el dueño decide vender la propiedad:

Tu Contrato Manda: El nuevo propietario está obligado a respetar tu contrato de alquiler hasta que se cumpla la fecha de vencimiento pactada. La venta no te puede dejar en la calle.

 

7. ¡El Equilibrio!

La Ley 85-25 es una oportunidad para profesionalizar el mercado. El dueño obtiene reglas claras y procesos rápidos para proteger su inversión, y el inquilino obtiene seguridad y protección contra los abusos.

 

8.  Un Tema Delicado: Las Restricciones (Extranjeros, Niños, Mascotas)

Un punto que siempre causa debate es si un dueño puede negarse a alquilar a extranjeros, familias con hijos, o personas con mascotas.

  • Libertad de Elegir vs. No Discriminación: La ley (85-25) le da al dueño la libertad de elegir a su inquilino, pero esta libertad no puede estar por encima de la Constitución. Las restricciones basadas en nacionalidad, raza o estado familiar (tener hijos) son vistas como discriminatorias y atentan contra los derechos fundamentales.

  • El Enfoque Recomendado: Se aconseja a los propietarios basar la selección en criterios objetivos: la capacidad de pago y el buen historial del inquilino.

  • Mascotas y Condominios: Las restricciones de "no mascotas" o "solo adultos" son más aceptadas, especialmente cuando están establecidas en el Reglamento de Condominio del edificio o residencial. En ese caso, el inquilino está obligado a cumplir esas reglas.

 

 ¿Necesitas Adaptar tu Contrato a la Nueva Ley?

En Noves Properties, estamos listos. Si eres dueño o inquilino, te ayudamos realizar tus procesos de manera correcta.